Do provisório ao permanente: uma proposta coerente para nosso estádio na Gávea

21/07/2016, 22:35

Não sou o maior especialista do assunto, bem longe disso, mas sou o blogueiro rubro-negro mais chato, certamente. Sonho com um estádio do Flamengo, já postei mais de 10 colunas no Buteco do Flamengo, no Urublog, no Mundo Rubro Negro e em outros fóruns flamengos sobre o assunto. Algumas decisões históricas, que o clube deve tomar estrategicamente, ou deveria ter tomado, tornam o Flamengo um “nômade”, sem casa.

Desde a licitação do Engenhão, abandonada, favorecendo ao Botafogo, onde em, minha modesta opinião, ficamos institucionalmente “enfeitiçados” com o canto da sereia da definição do Maracanã como "casa" (vocês conhecem a história, não é? Sergio Cabral chamou o Márcio Braga e prometeu que o Maracanã seria administrado pelo Flamengo).

Ao que parece, em 2016 não teremos mesmo um lugar para jogar no Rio de Janeiro. Isso é um absurdo se juntarmos Flamengo, Rio de Janeiro, obras faraônicas e megaeventos...

O que me alegra um pouco é não estar sozinho nesta “batalha inglória” pela casa do Flamengo. Somos muitos! Um destes caras é o @neocrf. Ele é um daqueles que estão na linha de frente desta batalha: sonhando, escrevendo e pensando num Flamengo sempre maior, do tamanho que merecemos.

O Neo é ARQUITETO e topou fazer um post em conjunto sobre uma “intervenção” na Gávea, para uma casa provisória ou uma casa definitiva para o Clube.

Os estádios projetados pelo Neo, encontram-se dentro dos gabaritos e especificações técnicas requeridas para a construção de uma casa na Gávea, seja ela provisória ou definitiva. A batalha -- ao lado ou contra os órgãos públicos que contestam e atrasam o desenvolvimento do clube -- será imensa, assim como a que já travamos para ganhar o direito à construção da Arena Multiuso (chamada erradamente de "Arena McFla") sem um centavo de verba do Estado.

A questão que nos aflige é a política estatal e seus órgãos de controle, que somados a uma cultura “coitadista” e mesquinha, afeta diretamente o desenvolvimento no Rio de Janeiro.

Na imagem destacada acima do início do texto, temos o croqui do que seria o estádio provisório da Gávea, com capacidade para 30 mil pessoas. Você vai entender tudo melhor ao ler a parte 2 deste post.

No último sábado tivemos contato com a Arena Botafogo, estrutura provisória feita no velho estádio Luso-brasileiro, pertencente à Portuguesa da Ilha do Governador. Com capacidade máxima até 17 mil torcedores, não só abrigou o clássico contra o Flamengo como também fez ressurgir à pauta a questão dos estádios provisórios. E pensando bem, não poderíamos discutir ou até mesmo lutar para o levantamento de uma estrutura temporária (e barata) na Gávea, até que realmente consigamos erguer um grande estádio ou mesmo administrar o Maracanã? Quanto tempo até equacionar todos os trâmites, viabilizar todos os valores? Neste ínterim não poderia surgir uma Arena Provisória? São perguntas que o @neocrf tentará nos responder agora.

O estádio temporário

Pensei em um estádio em estruturas metálicas com fechamento lateral em placas de aço ou PVC para dar o acabamento.

É necessário pedir as licenças aos órgãos responsáveis para erguer esta estrutura. Além disso, há legislação específica para não haver acidentes. Entretanto, há diversas empresas que trabalham exclusivamente com este tipo de estrutura (Nussli e Arena Group, por exemplo) e, que possuem fortes contatos dentro dos órgãos do governo, o que pode reduzir bem o tempo burocrático do licenciamento. Um exemplo é a empresa que monta o Rio Open.

As três estações do metrô que serão inauguradas para as Olimpíadas estarão num raio máximo de 1 km. Ou seja, há demanda, necessidade e infraestrutura de transportes para absorver este volume de torcedores.

O estádio temporário em si, não é uma criação minha. Ele é apenas uma adaptação de estádios-protótipos, encontrados na internet, para o espaço disponível na Gávea. Sua capacidade é de mais ou menos 30.000 pessoas, podendo ser reduzida ao se enquadrar nas diversas leis e decretos que incidem sobre o lote. Porém, um estádio com capacidade entre 20 e 30 mil não é nada mal se tratando de temporário.

O estádio permanente

Considerando que conseguimos instalar um estádio provisório e tudo flui muito bem, incluindo renda, visibilidade e aceitação dos moradores do entorno, nós não podemos nos esquecer que o estádio é provisório e terá uma data para o desmonte. Portanto, logo após a licença de obra para o temporário, já teríamos que dar entrada no estádio permanente.

Como todos desejam, o Flamengo precisa de sua casa definitiva e esta seria uma ótima oportunidade de aproveitar todos os frutos e erros do estádio temporário para construir o seu estádio permanente. Pensei em algo um pouco acima da média histórica de público do Flamengo (até aqui), que é de 30 mil torcedores. Portanto, encontrei da mesma forma um estádio para pouco mais de 36 mil torcedores. Com isso, teríamos 5 mil lugares para a PM fazer sua parte de segurança do visitante, mais os 30 mil livres para mantermos a nossa média histórica de público.

Este estádio pode ser de estruturas de concreto armado, pré-moldado, metálico ou, até mesmo, com dois sistemas estruturais como pré-moldados e metálicos. Eu sou adepto deste último sistema, pois é mais rápido, ecológico e barato. A cobertura não seria necessária num primeiro momento, caso o orçamento ficasse muito alto, mas o arranque (base para a continuação) da cobertura teria que ser construído junto com as arquibancadas. Outra opção para baixo orçamento seria construir primeiramente o anel inferior. Porém, novamente, se faz necessário deixar o arranque, pois não podemos pensar pequeno.

Não gosto de soluções de construções em etapas, pois não sabemos o dia de amanhã. Por mim, faria um estudo bem executado, captaria os recursos necessários, como naming rigths, para fazer de uma vez. Nós não abandonaríamos o Maracanã, pois ainda mandaríamos jogos de apelo lá, como semifinais, finais e clássicos, mas teríamos nossa casa, com nossos patrocinadores e nossa renda. Também queria um estádio para 100 mil, mas no Rio de Janeiro não há terrenos com todos os itens que o condicionariam para construí-lo, como localização, transportes, segurança e preço de compra.

Relembro que não fiz nenhum projeto aqui, apenas adaptei duas situações que apareceram recentemente para que o Flamengo deixe de ser escravo do consórcio do Maracanã e do Estado do Rio de Janeiro. Não sou escritor nem jornalista, sou apenas um arquiteto apaixonado pelo Flamengo que quer ver o seu clube com o estádio, mais bem localizado do país, para chamar de seu e orgulhar a única e real nação deste país, a flamenga!

SRN!

@neocrf

Retornando, eu, Luiz, faço algumas considerações aprofundando e referendando o texto do Neo, a quem agradeço enormemente. O Flamengo certamente elaborará um PLANO DE USO DO ESTÁDIO. O que pretende fazer com ele, como vai administrar, para usufruir o máximo e oferecer o que for de melhor para seus usuários.

Por exemplo:

Mapear potenciais áreas comerciais – no terreno do clube ou dentro do próprio estádio, de preferência -- áreas hoje vazias ou utilizadas para outros objetivos e que podem ser transformadas em lojas, restaurantes, quiosques;
Pensar em um corredor ou uma ligação com a Arena da Gávea (“McFla”, a construir), o Museu e a Megaloja que ficam do outro lado do terreno;
Propor alterações de uso, como retirada de cadeiras de um setor do estádio para transformá-lo em uma área “popular” (em moldes existentes como no estádio do Borussia Dortmund e no Itaquerão);
Projetar elementos pré-moldados para montagem rápida, como palco(s) e pisos, preservando o gramado em dias de shows;
Estudo da acústica do estádio e projeto para adequação e melhoria para shows, menor impacto externo, idem para iluminação etc.

O plano de uso teria como objetivo principal atingir o potencial máximo de lucratividade que um estádio na Gávea pode oferecer a um clube como o Flamengo. Na comercialização e construção deste estádio (e de qualquer outro) existem três pilares para a comercialização (os clube que não conseguiram executar, não se deram tão bem até o momento):

Comercialização de direito de nome do estádio e de setores internos do estádio (Naming Rights);
Aluguel de camarotes e cadeiras cativas (concessão por período);
Comercialização e concessão de bares e estacionamento.

O que o Arsenal fez é improvável de se repetir, mas não impossível. No período de estudos, uma empresa bancou todos os custos de construção do estádio, dando nome a ele e se transformando em patrocinador master por 10 anos. O custo da operação para a Emirates ficou em 420 milhões de libras. Ótimo negócio para o Arsenal!

Atualmente o mercado está diferente, mas os cálculos de estimativa dos Naming Rigths pelos primeiros 15 anos do estádio, giram em torno de R$ 15 MM/ano a R$ 20 MM/ano, como ocorreu recentemente nas Arenas Itaipava (Fonte Nova e Pernambuco). O Novo Palestra Itália, em São Paulo por R$ 280MM por vinte anos. No Rio de Janeiro e atrelado com a Marca Flamengo, acredito que giraria na casa dos R$ 20 MI/ano por 10 anos (R$ 200 MI no total).

Em Portugal, o Benfica, não conseguiu comercializar o direito de nome do Estádio da Luz, sua casa. A solução encontrada foi a comercialização de setores do estádio, vendendo o nome do setor para empresas diferentes. O clube mais popular de Portugal passou a chamar os setores com os nomes dos parceiros. Quatro parceiros, quatro nomes de setor: MEO, Sagres, Coca-Cola e Moche, empresa do grupo MEO, que tem então duas cotas. Um ótimo negócio! O direito de nome completo virou três grandes parcerias para o Benfica. O mix de direito de nome para o estádio e para setores pode ser tentado no nosso caso também. O São Paulo tem um, em pequena escala: o setor Visa, espécie de “Maracanã+” dos tricolores.

Diferente, um modelo que muito me agradou também, foi o do estádio do Barcelona de Guayaquil, onde se pagou a construção apenas com a venda dos camarotes, áreas comerciais e cadeiras cativas. O clube conseguiu financiar ainda na fase de projetos, inaugurando em 1987 apenas com a venda/concessão dos camarotes. Foi sede de final de Copa América e de final de Libertadores.

O Alianz Parque, estádio do Palmeiras tem semelhanças com o modelo anterior. O projeto já saiu do papel com o direito de nome comercializado, uma vantagem frente ao Corinthians, que sofre com a Arena Corinthians. Seu modelo de concessão de camarotes é eficaz, já que faltam poucas unidades ainda a serem comercializadas (dado não atualizado). Os contratos são de três e cinco anos e, em média, os camarotes custam anualmente 200 mil reais. Nada mal. A capacidade varia entre 12 e 21 pessoas e há camarotes reservados para os parceiros do clube e a construtora, são 200 no total, 120 comercializáveis. No modelo para a comercialização das cadeiras cativas não é permitido a compra de lugares únicos, apenas de quatro em quatro unidades, já que ninguém vai aos jogos sozinho. O interessante é que estas cadeiras se localizam em camarotes mais amplos, para 28 pessoas, ou seja, sete lotes de quatro lugares. Perfeitamente aplicável por aqui.

A estimativa de faturamento dos bares viria de um modelo híbrido entre os bares do estádio Nacional de Brasília e os restaurantes do Emirates Stadium. Em Brasília, na partida contra o Coritiba (pelo Brasileirão de 2013) foi arrecadado pelo Flamengo aproximadamente 300 mil reais nos 54 bares do estádio (valor especulado, impreciso, sem qualquer conferência. Ouvi no rádio do carro, desculpem-me pela falta de fontes mais confiáveis).

Não sei qual foi o acordo firmado pelo clube, mas se o Flamengo consegue em média R$ 200 mil por jogo, em 30 jogos de uma temporada se obtém “rasamente” R$ 6 milhões no ano. Com os bares temáticos e restaurantes, o cálculo seria melhor. Já que existe um acordo com o McDonald's para a construção de uma arena, presumo que não seria tão difícil construir uma ponte para uma possível parceria para os bares. Dividindo os bares em 60% do “tipo McDonald's”, o restante seria de bares “populares”.

Um outro tipo de bar também seria interessante no estádio permanente. No Emirates existem 8 bares voltados para as famílias e um público mais ligado ao ambiente do que o jogo em si, mesmo que este possa ir à ponta deste estabelecimento que tem visão do campo, para assistir a parte do jogo. Resolvi comparar a um restaurante popular no Brasil para exemplificar, o Outback. Cada restaurante tem em média um faturamento anual de R$ 5 milhões/ano (o gestor receberia 8% do valor do negócio, que pode girar em torno de R$ 400.000, daria aproximadamente R$ 5 milhões/ano). Seriam oito restaurantes dentro do estádio, que alcançariam uma marca de R$ 40 milhões. Se o lucro for da ordem de 20% teremos R$ 8 milhões/ano. Mesmo com os valores estipulados aqui, é provável que se consiga uma quantia ainda maior.

A Estimativa de receita de Lojas seria obtida dos aluguéis condominiais e talvez porcentagem do lucro. Não tenho como precisar, mas posso descrever que a “venda de lojas” (cessão por período) também estariam inclusas como receita de construção do estádio e se dariam como ocorrem nos shopping centers: 100 lojas, 50 m² por R$ 10 mil o m² com a receita total de R$ 50 milhões. Não incluirei lucros como receita por não ter como precisar.

Para comparação da estimativa de estacionamento, temos o Terminal Garagem Menezes Côrtes S.A., n Centro do Rio de Janeiro pode servir como referência para aferir os ganhos com estacionamento. Lá existem 3.500 vagas. No estádio proposto seriam aproximadamente 1.800. Com uma média de ocupação diária de 50% e de período médio de 2 horas, que custariam aproximadamente R$ 40,00, teríamos no final de um ano o valor aproximado de R$ 13 milhões. Este cálculo rápido não considera os mensalistas ou as diárias, que certamente contrabalanceariam os dias de menor movimento, além das “vagas VIPs”.

Merchandising, placas fixas e eletrônicas dentro do estádio e no campo de jogo, publicidade em telões e televisores espalhados no estádio/camarotes – nestas propriedades o Flamengo poderia arrecadar aproximadamente R$ 10 milhões/ano. Em bilhetagem, eventos, conferências e banquetes, tours e museu, catering (fornecimento em geral, principalmente de comida): todos estes serviços podem arrecadar aproximadamente R$ 10 milhões por ano, com a concessão e percentagem destes serviços, mas, como também não tenho dados e subsídios, é apenas especulação sobre os números.

Surgiria um aparelho esportivo novo, que se sustentasse com um financiamento via BNDES ou outro banco, e uma parceria com uma construtora como nos casos do Grêmio e Palmeiras. A propriedade principal, naming rights, o direito do nome de um estádio do Flamengo no Rio de Janeiro, imagine quanto não custaria? Eu poderia explorar diversas outras questões, mas penso ser o suficiente para explanar o que pensamos a respeito da construção.

Gostaria de agradecer ao Max Amaral que me ajudou diretamente, ao Neo que produziu a base do texto, enriquecendo sobremaneira minha coluna e a todos que sempre ajudam na reflexão sobre este assunto. Obrigado, Rapaziada!

Agradeço ao @Arbak_Apuhc, que me enviou um adendo importante. Leia: “Creio pertinente mencionar, para fins de escala, o tamanho da área "disponível" na Gávea sem alteração significativa da "área social": 200m x 165m. É o quadrado vermelho na imagem. A Arena do CAP (43 mil) cabe aí, mas faltariam as áreas para as rampas, que talvez pudessem ser paralelas à arquibancada, abaixo da mesma. A Ilha do Retiro é assim. Já no Maracanã elas são perpendiculares, ocupando imensa área ao lado do estádio”.

Luiz Filho (Twitter: @lavfilho)