Caixa alega perda de mais de R$ 1 bi com desapropriação de terreno para estádio do Flamengo

O Flamengo assina nesta sexta (16) com a Prefeitura do Rio de Janeiro o termo de promessa de compra e venda do terreno do antigo Gasômetro, mas a batalha judicial está longe de terminar.

A União pediu nesta semana que o processo de desapropriação seja remetido à Justiça Federal, usando como argumento que a desapropriação pela Prefeitura gerou um prejuízo de mais de R$ 1 bilhão para o Fundo de Garantia de Tempo de Serviço, cotista único do fundo imobiliário administrado pela Caixa Econômica Federal, proprietário do terreno.

O cálculo foi feito pela Caixa Econômica Federal, que estimou o valor do terreno em R$ 240,5 milhões e disse que o prejuízo pode superar R$ 1 bilhão caso não haja transferência dos Cepacs (certificados de potencial adicional de construção) atribuídos pela Prefeitura ao terreno.

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“Era esperado pela Masterplan o consumo de até 602 mil Cepacs no Gasômetro, que ao valor médio unitário de R$ 1.400,83, representam R$ 843,3 milhões. Assim, o impacto potencial da desapropriação é de R$ 1,084 bilhão, sem considerar o valor que o FII Porto Maravilha irá receber a título de indenização pela desapropriação. Neste sentido, a desapropriação promovida possui reflexos diretos no FGTS e em relação a todos os trabalhadores brasileiros vinculados ao mencionado fundo”, afirmou a Advocacia-Geral da União em petição protocolada nesta semana no processo de desapropriação que tramita na Justiça Estadual.

O cálculo não inclui os R$ 138,1 milhões pagos pelo Flamengo à Prefeitura e depositados em juízo para pagar a desapropriação do terreno. Como a Caixa contesta a desapropriação, a Justiça Estadual determinou a realização de uma perícia para determinar o valor justo do terreno, que foi realizada na última segunda-feira por um perito indicado pela Justiça, acompanhado de peritos assistentes nomeados pela Prefeitura e pelo Flamengo.

O resultado desta perícia ainda não foi publicado pelo perito, que tem 15 dias úteis para elaborar o seu laudo.

A indefinição jurídica não impedirá Flamengo e Prefeitura de assinarem nesta sexta-feira o termo de promessa de compra e venda, que dá início oficialmente aos 18 meses que o Flamengo tem para elaborar o projeto executivo de construção do estádio, embora essa missão possa ser dificultada caso o Flamengo não tenha acesso ao terreno para fazer estudos próprios sobre o nível de contaminação da área.

O último detalhe que faltava para a assinatura desse termo era a contratação de um seguro-fiança de R$ 41,5 milhões pelo Flamengo. A garantia foi exigida pela prefeitura no edital como prova de que o Flamengo poderá pagar eventual diferença determinada pela Justiça entre o preço do lance vencedor do leilão de desapropriação por hasta pública e o valor justo do terreno.

A Prefeitura estimou esse valor com base no preço determinado pela perícia no processo de desapropriação do Terminal Gentileza, que originalmente fazia parte do mesmo terreno onde o Flamengo construirá o seu estádio. Curiosamente, naquele processo a União e a Caixa não usaram os mesmos argumentos que estão usando no processo envolvendo o terreno vendido para o Flamengo.

Prefeito nega prejuízo à Caixa

Em uma reunião com o deputado federal e ex-presidente do Flamengo Eduardo Bandeira de Mello, na última terça-feira, o prefeito Eduardo Paes rejeitou ter causado prejuízo à Caixa. Num áudio obtido pelo MRN e publicado nesta quinta-feira (15), Paes inclusive acusou a Caixa de fraude ao elevar artificialmente o preço do terreno para inviabilizar a venda para o Flamengo.

“Eu espero que a Caixa Econômica não tente mentir, porque esse prefeito aqui não é bobo nem nada. E a gente tem vários contratos de compra e venda do fundo imobiliário pelo valor. A Caixa negociava os terrenos e a CEPAC para o privado, para tentar vender para fazer prédios. E aí, o preço do CEPAC do imóvel era muito equilibrado. O metro quadrado dos terrenos lá era muito equilibrado. Daqui a pouco, quando começa a história do Flamengo, a Caixa joga o preço do metro quadrado para a Lua, e baixa o preço do CEPAC. Eles é que estavam cometendo uma fraude. Eles estavam transformando um número artificial do metro quadrado ali para tentar supervalorizar e inviabilizar essa compra do terreno pelo Flamengo”, afirmou o prefeito na reunião.

A Caixa alega que houve direcionamento e desvio de finalidade na desapropriação e pede que o leilão seja revertido para que ela possa voltar a negociar a venda do terreno diretamente ao Flamengo. Nesta semana, a Prefeitura conseguiu uma vitória judicial contra o banco já que o único juiz que havia dado uma vitória parcial à Caixa, com uma liminar que chegou a suspender o leilão, abriu mão do processo.

Agora, tramitam duas ações diferentes, uma na Vara de Fazenda Pública da Justiça Estadual, e outra na 2ª Vara da Justiça Federal. A Prefeitura tenta manter a decisão na Justiça do Rio enquanto União e Caixa brigam para que o assunto seja decidido na Justiça Federal. Essa disputa deve acabar no Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O processo judicial, porém, não deve impedir o Flamengo de avançar no plano do seu estádio, com o início da fase 2 nesta sexta-feira com a assinatura do termo de compra e venda. A previsão do clube continua sendo de inaugurar o estádio em 15 de novembro de 2029.